เงินน้อยก็ลงทุนอสังหาฯได้ด้วยREIT(ตอนที่1)
08, 2015 @ 13:59 By Admin

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุนที่ได้รับความสนใจอย่างมาก โดยเฉพาะการลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ด้วยการซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนในรูปแบบค่าเช่าเรื่อยไป แต่การลงทุนเช่นนี้นั้นจะต้องมีเงินทุนขั้นต่ำเกือบๆ หลักล้าน หรือหลักล้านขึ้นไป ซึ่งเป็นทุนตั้งต้นที่ค่อนข้างสูงทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้นจำกัดวงอยู่ในเฉพาะผู้ที่มีรายได้ค่อนข้างสูงเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงแล้วทุกคนมีโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องใช้เงินจำนวนมากขนาดนั้น เพราะเราสามารถลงทุนผ่าน REIT หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ เรามาทำความรู้จักกับการลงทุนประเภทนี้กัน

กองทรัสต์อสังหาฯ หรือ REIT คืออะไร?
กองรีท หรือ REIT นั้นชื่อเต็มๆ ก็คือ Real Estate Investment Trust หรือในภาษาไทยจะเรียกว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น REIT จึงไม่ใช่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) แต่เป็นการลงทุนในลักษณะที่คล้ายๆ กันคือการระดมทุนเพื่อนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แล้วนำค่าเช่าที่ได้มาจ่ายเป็นผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน

REIT นั้นมีลักษณะเป็นกองทรัพย์สิน ดำเนินการภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 โดยในการเปิดกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์นั้นจะเริ่มต้นจากสำนักงาน คณะ กรรมการ กำกับ หลักทรัพย์ และ ตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) อนุมัติคำขออนุญาตขายทรัสต์จากผู้จัดการ REIT จากนั้นจึงมีการเสนอขายใบทรัสต์ผ่านผู้จัดจำหน่ายแก่ผู้ที่สนใจลงทุน เงินจากการขายใบทรัสต์จะโอนไปยังทรัสตีซึ่งมีหน้าที่กำกับดูแลการทำงานของผู้จัดการ REIT และเป็นคนที่ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่ ผู้จัดการ REIT ตัดสินใจลงทุน เกิดเป็น REIT ขึ้น และการลงทุนจะเกิดรายได้จากค่าเช่า ซึ่งจะนำไปจ่ายเป็นผลตอบแทนให้กับผู้ถือใบทรัสต์ต่อไป

REIT ลงทุนอะไร?
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT นั้นสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงงาน โรงแรม เป็นต้น โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อหาผลประโยชน์จากค่าเช่า และการลงทุนนั้นจะต้องไม่เป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือกฎหมาย อสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถลงทุนโดยตรงด้วยการถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือจะถือสิทธิครอบครอง (Leasehold) เท่านั้นก็ได้ แม้กระทั่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา (Green field Project) ก็ได้ แต่จะต้องอยู่ในสัดส่วนที่ไม่เกินร้อยละ 10 ของสินทรัพย์ทั้งหมด รวมไปถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ซึ่งเป็นสองข้อแตกต่างที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ไม่สามารถทำได้

สำหรับการลงทุนในทางอ้อมของกองทรัสต์ฯ ก็คือการเข้าไปลงทุนผ่านบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่มีข้อแม้ว่าบริษัทแห่งนั้น REIT จะต้องเข้าถือหุ้นมากกว่า 99% และต้องมีระบบที่ทำให้ REIT สามารถควบคุมการดำเนินงานของบริษัทให้สอดคล้องกับข้อกำกับของ REIT ได้

การลงทุนใน REIT น่าสนใจอย่างไร?
ความน่าสนใจของกอง REIT นั้นอยู่ที่จำนวนเงินทุนเริ่มต้นในการลงทุนที่ต่ำกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงที่ต้องใช้เงินทุนหลักแสนถึงหลักล้านขึ้นไป นอกจากนั้นการลงทุนผ่าน REIT จะทำให้สามารถกระจายการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง และหลายประเภทได้ ในขณะที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้นเราจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เพียงไม่กี่แห่งเท่านั้น นอกจากนั้นการลงทุนผ่าน REIT นั้นช่วยประหยัดเวลาและลดภาระของผู้ลงทุนในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ลงได้ เนื่องจาก REIT จะมีผู้เชี่ยวชาญเข้ามาบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์แทนเรา จึงวางใจและมั่นใจได้ว่าจะมีการสร้างรายได้จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ

การลงทุนใน REIT มีความยืดหยุ่นมากกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตรงที่ REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงหรือลงทุนทางอ้อมในหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ได้

ผลตอบแทนของ REIT เป็นอย่างไร?
การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะทำให้ผู้ลงทุนได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าดอกเบี้ยจากเงินฝาก โดยระเบียบกำกับการดำเนินงานให้กอง REIT นั้นจะต้องจ่ายเงินปันผล (Dividend) ให้แก่ผู้ถือใบทรัสต์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นเงื่อนไขเดียวกันกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ที่ผ่านมากอง REIT ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง

อีกจุดเด่นหนึ่งซึ่งเป็นข้อได้เปรียบของกอง REIT ก็คือการที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าเท่านั้น ทำให้รายได้ของกอง REIT นั้นเป็นรายได้ที่ค่อนข้างคงที่ สม่ำเสมอและแน่นอน ทำให้ความผันผวนของผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับจึงลดน้อยลงไปด้วย เมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้นหรือกองทุนรวมประเภทอื่นๆ

นอกจากนั้นเมื่อกอง REIT มีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนออกไป จะทำให้ราคาหน่วยลงทุนนั้นเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นด้วยตามมูลค่าของกองทรัสต์ที่เพิ่มขึ้น และหากผู้ลงทุนขายหน่วยออกไปก็มีโอกาสได้รับส่วนต่างกำไร (Capital Gain) ได้

ผลตอบแทนจากการลงทุนในกอง REIT ต้องเสียภาษีหรือไม่?
จากผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนใน 2 รูปแบบดังนี้

1. เงินปันผล (Dividend) ซึ่งเป็นส่วนแบ่งกำไรที่ทรัสตีจ่ายให้แก่ผู้ถือใบทรัสต์ (Trust Certificate) เงินในส่วนนี้สำหรับผู้ลงทุนที่เป็นบุคคลธรรมดาจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 10 ตาม มาตรา 5(2)(จ)
2. ส่วนต่างกำไร (Capital Gain) ซึ่งเป็นส่วนต่างระหว่างราคาของหน่วยทรัสต์ที่ผู้ลงทุนซื้อมา และราคาของหน่วยทรัสต์ที่ลงทุนขายออกไป เงินส่วนต่างนี้สำหรับผู้ลงทุนที่เป็นบุคคลธรรมดาจะได้รับการยกเว้นภาษีตามกฎกระทรวง 126 ข้อ 2(23)

ในตอนต่อไปเรามีวิธีการเลือกกอง REIT และความเสี่ยงที่มาพร้อมกับการลงทุนประเภทนี้มาฝาก


ข้อมูลอ้างอิง
ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ 
กรมสรรพากร
SCB Private Banking ธนาคารไทยพาณิชย์ 
Thai Property Fund

ที่มา : DDproperty.com

Comment
เนื้อหาอื่นๆ
เงินน้อยก็ลงทุนอสังหาฯได้ด้วยREIT(ตอนจบ)
หลังจากที่เราได้ทำความรู้จักกับการลงทุนทางเลือกในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองREIT ไปแล้ว วันนี้เราจะมาดูหลักในการเลือกกอง REIT และความเสี่ยงของการลงทุน
อายุน้อยก็บริหารเงินเพื่อคนที่เรารักได้
ทุกคนรู้ความจริงข้อที่ว่า \\\\\\\'ไม่มีใครเป็นอมตะ\\\\\\\' แต่ความตายเป็นความจริงที่แสนเศร้า เราเลยมักจะไม่คิดถึงมัน ทำเป็นลืมๆ มันไป นานิก็ลืมเรื่องนี้ไปนานมากแล้วเหมือนกันจนกระทั่งเมื่อสามสี่วันก่อน นานิได้ข่าวว่าเพื่อนรุ่นเดียวกันสมัยเรียนมัธยมต้นได้ประสบอุบัติเหตุเสียชีวิต เพื่อนคนนี้เพิ่งอายุ 21 เท่านั้นเอง นานิได้แต่ใจหาย เสียใจไปกับครอบครัวของเพื่อนและอธิษฐานขอให้เค้าไปสู่สุขคติ
เป็นเจ้าของธุรกิจของตัวเอง หรือซื้อแฟรนไชส์ดี?
การเริ่มต้นธุรกิจนั้นก็เหมือนเราได้สร้างทางเดินใหม่ที่เป็นของเราเอง ผิดกับการเป็นพนักงานประจำที่แม้จะสบาย แต่ก็ต้องเดินบนทางเดินของคนอื่น อย่างไรก็ตามมันไม่ใช่เรื่องง่ายเลยที่ใครคนหนึ่งจะสร้างธุรกิจส่วนตัวจนประสบความสำเร็จได้เป็นเถ้าแก่สมใจ จากสถิติของผู้ที่ก่อร่างสร้างธุรกิจจะมีส่วนน้อยที่ประสบความสำเร็จ คนส่วนมากมักจะล้มเหลว เจออุปสรรคแล้วท้อแท้ หมดกำลังใจ และเลิกทำไปในที่สุด
การซื้อบ้าน VS การลงทุน
บ้านนับเป็นหนึ่งในสี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตที่แพงที่สุด การซื้อเพราะยังไม่มีบ้าน ซื้อเพราะต้องแต่งงานแยกครอบครัว ซื้อเพราะครอบครัวใหญ่ขึ้น ซื้อเพราะย้ายที่ทำงาน ซื้อเพราะรถติดไม่อยากเดินทางไปทำงานไกล ซื้อไว้หลบบ้านใหญ่ ซื้อไว้ให้บ้านเล็ก ฯลฯ เหล่านี้นับเป็นเหตุผลการซื้อบ้านที่หลายท่านก็เข้าใจอยู่แล้ว ไม่ต้องบรรยายกัน แต่นอกจากเหตุผลที่ว่าแล้วควรจะมีเหตุผลอะไรอีก
ปลดหนี้บัตรกดเงินสด (ตอนที่ 2)
กลับมาต่อกันถึงเรื่องของการเป็นหนี้บัตรกดเงินสด ซึ่งจากที่ได้กล่าวไว้ในซีรีส์ที่ 1 ถึงประเด็นของการสมัครบัตรกดเงินสดนั้นจะต้องอยู่บนพื้นฐานอะไรบ้าง โดยการสมัครบัตรกดเงินสดนั้นมีหลักการที่สามารถทำความเข้าใจได้ง่ายเพียงแค่ต้องตอบตัวเองให้ได้ว่า แท้จริงจุด
ปลดหนี้บัตรกดเงินสด (ตอนที่ 1)
ในแต่ละวันผู้คนมากมายต่างต้องตื่นแต่เช้าเพื่อไปทำงาน ฝ่าฟันการจราจรที่ติดขัดในยามเช้าเพื่อไปให้ทันเวลาเข้างาน พอเลิกงานก็ต้องเร่งรีบกลับบ้านฝ่าฟันการจราจรที่แสนคับคั่งเพื่อกลับไปพักผ่อนก่อนที่จะเริ่มต้นทำงานในเช้าวันรุ่งคืน